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＜あやうく大失敗になるところだった税理士の勧めによる等価交換の提案事例＞
税理士の勧めによる等価交換による有効活用提案により、大失敗になるところだった・・・という事例を紹介します。結果的に防ぐことができましたが、このケースも土地に合った活用になっていなかった提案です。
・事例
当時の状況は「幹線道路沿いの土地で、工場に建物を貸していたが、工場の海外移転により閉鎖。半年経っても新しい借り手がつかない」というものでした。東京の郊外の９００坪の土地で、幹線道路沿い、駅からは徒歩２０数分という立地です。
よくある話ですが、困った地主さん（土地所有者）は顧問税理士に相談しました。その後、税理士が不動産業者とマンションデベロッパーを連れてきて、「等価交換」の提案があったそうです。
デベロッパーの提案内容は、「等価交換が前提、土地９００坪の価値は９億円」との提示で、相場からすればかなり高い価格でした。取得するマンションは１戸 ３６００万円 の価値があり、地主さんが２５戸もらえるというものでした。さらに、デベロッパーのグループ会社が一括で借り上げる、いわゆる「サブリース契約」がセットになっていました。査定家賃が一部屋142,000円、家賃保証率85%、保証家賃120,000円。地主さんがもらうのは２５戸ですので、月額３００万円、年額３，６００万円の家賃収入になるとの説明を受けたそうです。
地主さんはこの提案のよしあしが分からなかったそうですが、信頼していた顧問税理士からは、“収入も過去と同じくらいで、等価交換だから譲渡税がかからない、相続対策になる”と強く勧められていました。契約寸前で心配になった地主さんが相談した知り合いが弊社のお客様だった縁で提案内容を見せていただき、相談に乗りました。
検証したところ、この土地の実際の価値は、７．５億円でしたが、マンション価格を定価（販売価格）で計算し、土地の価格を高く（９億円）見せていたのです。サブリース契約も保証率が８５％と地主さんにとって不利な条件でした。私たち専門家から見ればすぐわかりますが、一般の方はわかりにくいものです。特に等価交換となると、本来原価をベースにする方が地主さんに有利になりますが、一般の方では交渉が難しいものです。
顧問税理士さんは、元の収入（工場に貸していた下がった家賃）を基準に、同程度の収入になれば相続対策になると強く勧めていました。不利な等価交換で相続税評価額が下がるのは当然です。
これは、税理士が土地本来の価値、ポテンシャル（最有効活用）から考えない発想が原因です。税理士さんは基本的に税の専門家であり、不動産については素人同然です。
弊社の提案は、地主さんがまだ６０代前半でお元気でしたので、法人の活用、収入ＵＰを中心に、相続人がお金を貯める仕組み作りを提案しました。
